اگر شما هم زمین زراعی داشته و به دنبال آشنایی با قوانین تغییر کاربری زیر 500 متر، هستید، در ادامه مطلب همراه ما باشید تا اطلاعات حقوقی و تخصصی بیشتری در اختیارتان قرار دهیم. شما برای تغییر کاربری، موظف هستید با قوانین و مقررات آن کاملاً آشنا بوده تا هیچگونه مراحل آن را به صورت مجرمانه و غیر قانونی انجام ندهید. جهت اطمینان آغاز راه را با کمک و مشورت وکیل تغییر کاربری آغاز کنید.
⭐برای دسترسی به آدرس و شماره تماس بهترین وکیل مشهد کلیک کنید!
تغییر کاربری اراضی چیست؟
تغییر کاربری به معنای تغییر نوع استفاده یک قطعه زمین از فعالیت‌های کشاورزی برای فعالیت‌های دیگری مانند صنعتی، مسکونی، تجاری یا سایر فعالیت‌های انسانی مانند ساخت استخر، تالار و… است. این تغییرات تاثیرات زیادی بر زیست بوم منطقه و اقتصاد روستا دارد. به عنوان مثال، اگر یک منطقه کشاورزی به فضای سکونتی یا صنعتی تبدیل شود، منابع آبی کاهش یافته و محصولات کشاورزی که در روستا تولید می‌شود کاهش چشمگیر یافته و باعث افت صادرات و تولید ملی می‌شود.
تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی می گوید: « به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره وری آنها از تاریخ تصویب این قانون 1374/3/31 ، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می باشد.» البته در ادامه ماده تبصره ۲ و تبصره ۴ مواردی را بیان می‌کند که امکان تغییر کاربری زمین وجود داشته و شامل عوارض نمی‌شود.
چرا تغییر کاربری جرم است؟
زمین‌های کشاورزی، سرمایه‌های ملی کشور ما هستند. هرچه تولیدات کشاورزی افزایش یابد به همان اندازه از مصرف گرایی کشور جلوگیری می‌شود. با صادرات محصولات کشاورزی، ارزآوری به کشور افزایش یافته در نتیجه چرخه اقتصاد به خوبی جریان خواهد داشت.
متاسفانه به خاطر مشکلات ارزی همچنین واردات محصولات کشاورزی به داخل کشور صنعت باغداری کشور ما تحت تاثیر قرار گرفته و اکثر کشاورزان به دنبال تغییر کاربری زمین‌های زراعی و باغی خود هستند. در دهه‌های گذشته در زمین‌های کشاورزی بدون مجوزهای لازم، ساختمان سازی و ویلاسازی به صورت انبوه انجام می‌شد.
به طوری که حاشیه شهرنشینی به یکباره گسترش یافته و در عوض روستاهای اطراف بسیار کوچک و تولیدات کشاورزی نیز کاهش یافت. از این رو دولت در پی تنظیم قوانین و مقرراتی بود تا مانع از تغییر فعالیت زمین‌های زراعی شود. قوانین دولتی در این باره سختگیری‌های خاص خود را داشته و اجازه هیچگونه تغییر کاربری به اراضی کشاورزی را نمی‌دهد.
هرگونه تغییرات خودسرانه و بدون مجوز به عنوان جرم تلقی شده و ناظران قانون می‌توانند قانونی ساختمان‌های ساخته شده در اراضی کشاورزی را تخریب کنند. البته استثناهایی برای تغییر کاربری زیر 500 متر نیز در نظر گرفته‌اند. که در ادامه بیشتر آنها را توضیح خواهیم داد.
قوانین تغییر کاربری اراضی
برای درک بهتر موضوع تمامی مفاد قانون تغییر کاربری اراضی را مورد بررسی قرار می‌دهیم. ماده ۱ در سال ۱۳۷۴ تصویب شده و اجازه تغییر کاربری به زمین‌های کشاورزی و زراعی در مناطق خارج از محدوده را نمی‌دهد مگر در مواقع لزوم.
در ماده ۲ استثناهای برای تغییر کاربری ارائه شده شامل موارد زیر می‌شود:
- مجموعه زمین‌هایی که در طرح هادی قرار گرفته‌اند.
- وقتی طرحهای خاصی در روستاها اعمال می‌شود، مانند تاسیسات و زیرساخت‌های عمومی
- تغییر کاربری زیر ۵۰۰ متر، برای ساختن واحدهای مسکونی در باغات البته در داخل روستاها
- راه‌اندازی ساختمان‌هایی که فعالیت‌های گردشگری را پشتیبانی کند.
- راه اندازی گلخانه‌ها برای تولید محصولات کشاورزی
- راه‌اندازی دامپروری و پرورش ماهی
ماده ۳ می‌گوید هرگونه مجوز تغییر کاربری تحت نظارت کمیسیون منطقه انجام می‌شود. این کمیسیون متشکل از سه نفر بوده و بعد از مشورت با یکدیگر، مجوز لازم برای احداث و تغییر کاربری را ارائه می‌دهند. در ماده ۴ تاکید شده، عوارض مربوط به تغییر کاربری به حساب جهاد کشاورزی واریز شود.
طبق ماده ۵ اگر کسی بدون مجوزهای قانونی ساختمان مسکونی را در اراضی کشاورزی بنا کرده باشد کار او جرم بوده و باید کل ساختمان را تخریب کند.
مراحل تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی زیر ۵۰۰ متر
برای تغییر کاربری زیر 500 متر فرد مراحل زیر را به طور کامل انجام می‌دهد. طی کردن مراحل زیر نشانگر قانونی بودن فعالیت او خواهد بود:
- در مرحله اول توصیه می‌کنیم حتماً با وکیل تغییر کاربری مشورت کنید. وکیل با توجه به شرایط زمین و سابقه پرونده‌هایی که در منطقه شما وجود دارد، تصمیم می‌گیرد چه روش و راه حل‌های قانونی را به شما پیشنهاد دهد تا بتوانید مجوز و دستورات لازم را برای تغییر کاربری دریافت کنید.
- به وزارت جهاد کشاورزی مراجعه کرده و دادخواست خود را برای ساخت ساختمان ۵۰۰ متری در زمین زراعی را ارائه دهید.
- دلایل خود را برای بنا کردن ساختمان یا تغییر کاربری را اعلام کنید. مثلا می‌خواهید در زمین زراعی زندگی کرده و مدام به محصولات کشاورزی خود رسیدگی کنید.
- تمامی مدارک و مستندات مربوط به زمین و مدارک هویتی خود را جمع آوری و آنها را پیوست کنید.
اداره جهاد کشاورزی دادخواست شما را مطالعه کرده و مدارک ارائه شده را بررسی می‌کند. در صورت داشتن شرایط لازم مجوز تغییر کاربری به فرد اعطا می‌شود. اگر تغییر کاربری شامل پرداخت عوارض باشد پس از تعیین کردن مبلغ عوارض توسط کمیسیون، آن را پرداخت کرده و فعالیت خود را برای ساخت و ساز آغاز کنید.
مدارک لازم جهت تغییر کاربری زیر 500 متر
مدارک مورد نیاز شامل مدارک شناسایی و سند مالکیت است. شما مدارک شناسایی فرد مالک یا مالکین زمین را به همراه سند رسمی زمین آماده کنید. در مرحله بعدی نقشه زمین را که موجودیت آن است تهیه کنید. علاوه بر نقشه خود زمین، موظف هستید نقشه تغییر کاربری را به سازمان وزارت جهاد کشاورزی ارائه دهید. نقشه بعدی شامل موارد زیر است:
- نقشه ساختمان یا ویلا
- شرایط طراحی فضای سبز
- امکاناتی که می‌خواهید در اراضی کشاورزی راه اندازی کنند.
مجوزها و موافقت‌نامه‌های مورد نیاز برای تغییر کاربری یک زمین، شامل نامه اداره کل حفاظت محیط استان است. البته مجوز رسمی از سازمان شهرسازی را دریافت کنید. در مرحله آخر باید از سازمان‌های مربوطه استعلامات لازم در مورد پاتولوژی زمین و زیرساخت‌های باغ خود را دریافت کنید تا با بررسی کردن آنها مطمئن شوند که مشکلی در تغییر کاربری زمین وجود ندارد.
کدام موارد تغییر کاربری زیر 500 متر محسوب نمی‌شود؟
در تبصره 1 ماده 2 قانون تغییر کاربری زیر ۵۰۰ متر می‌گوید: «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا 500 متر مربع فقط برای یک بار مشمول پرداخت عوارض ماده 2 نخواهد بود.»
برای هرگونه تغییر کاربری در زمین‌های زراعی و کشاورزی صاحب باغ موظف است، ۸۰ درصد ارزش ملک را به عنوان عوارض به دولت پرداخت کند. البته با مطالعه رونوشت تبصره ۱ ماده ۲ متوجه می‌شوید که برای یک استثنا می‌توان عوارضی پرداخت نکرد.
افرادی که می‌خواهند در زمین‌های زراعی و کشاورزی خود ساختمان مسکونی احداث کنند، اگر زیربنای این ساختمان کمتر از ۵۰۰ متر باشد، برای بار اول احتیاجی به پرداخت عوارضی نیست. چون ساخت ساختمان کمتر از ۵۰۰ متر به عنوان تغییر کاربری در زمین زراعی محسوب نمی‌شود.
تبصره ۴ ماده ۱ امور اراضی نیز می‌گوید: «احداث گلخانه ها ،دامداری ها ،مرغداری ها ،پرورش ماهی ،سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذائی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود.»
در واقع تبصره ۴ به این موضوع اشاره می‌کند، اگر هدف صاحب زمین زراعی احداث بناهایی است که جزو تولیدات کشاورزی و دامداری بوده و به عنوان ساختمان مسکونی یا تجاری شناخته نمی‌شود مشمول عوارض نخواهد شد. چون این ساختمان‌ها در راستای بهینه کردن تولیدات کشاورزی روستاها است.
نکات مهم در تغییر کاربری اراضی چیست؟
اگر تبصره‌های ۱ و ۴ ماده ۱ تغییر اراضی را مطالعه کنید دو نکته مهم وجود دارد. در تغییر کاربری زیر 500 متر، از پرداخت عوارض معاف هستید ولی برای ساخت ساختمان و بنا موظف هستید مجوز لازم را از وزارتخانه مربوطه یعنی کمیسیون شهر خود دریافت کنید. در واقع بدون دریافت مجوز، تغییر کاربری کار شما مجرمانه و غیرقانونی خواهد بود.
از لحاظ قانونی احداث ساختمان برای مشاغلی مانند مرغداری، دامداری یا پرورش ماهی و احداث گلخانه‌های تولید محصولات کشاورزی، چون مرتبط با اراضی کشاورزی است، در زیر مجموعه تغییرکاربری شناخته نمی‌شود. با اینکه برای ساخت این ساختمان‌ها احتیاج به مجوز نیست ولی باید با موافقت سازمان جهاد کشاورزی منطقه انجام شود.
رفع ابهام از قانون تغییر کاربری زیر 500 متر
همانطور که اشاره کردیم برای تغییر فعالیت اراضی کمتر از ۵۰۰ متر احتیاج به پرداخت عوارض نیست، ولی موظف هستید مجوز لازم را از کمیسیون شهر خود دریافت کنید. البته در خود قانون تغییر کاربری اراضی، ابهامات زیادی وجود داشته و استنباط زیادی انجام می‌شود.
یکی از ابهامات آن دریافت مجوز برای محدوده‌های غیر کشاورزی است. یعنی اشخاصی که زمین‌های آنها در محدوده کشاورزی قرار نگرفته می‌توانند بدون دریافت مجوز به ساخت و ساز زمین خود بپردازند یا خیر؟
برای پاسخ به این سوال باید تبصره (۳) ذیل اصلاحیه بند (ز) ماده (۱) آیین را مطالعه کنیم. طبق تبصره ۳ «افزایش محدوده ناشی از تصویب و بازنگری طرحهای توسعه و عمران مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و طرحهای هادی روستایی مشمول اخذ عوارض ماده (۲) قانون نمیباشد.» با توجه به تمامی مطالب ذکر شده برای تغییر کاربری زیر 500 به این موارد توجه کنید:
- متراژ زمین کمتر از ۵۰۰ متر باشد احتیاجی به پرداخت عوارض نیست.
- احداث ساختمانی با زیربنای ۵۰۰ متر در زمین‌های کشاورزی بلامانع است به شرطی که هیچ گونه تغییری در باغداری و کشاورزی زمین ایجاد نشود.
- اگر زمین در مناطق کشاورزی و روستایی قرار گرفته باشد باید مجوز لازم از کمیسیون شهر گرفته شود.
- در صورتی که زمین در طرح هادی و قسمت‌های شهرسازی قرار گرفته باشد نه تنها احتیاج به پرداخت عوارضی نیست بلکه لازم به دریافت مجوز از کمیسیون نیز نخواهد بود.
نظریه نماینده محترم دادستان کل کشور درباره تغییر کاربری زیر 500 متر
اگر نظریه نماینده محترم دادستان کل کشور درباره تغییر کاربری را در نظر داشته باشیم ایشان به موارد زیر اشاره کرده است:
با توجه به ماده ۱ و تبصره ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی، قانونگذار تنها مواردی را می‌تواند مصداق تغییر کاربری دانسته و آن را جرم بشناسد که زمین کشاورزی از حالت کشاورزی و باغداری خارج شده باشد. بنابراین در زمین‌هایی که ساختمان‌هایی برای پرورش حیوانات، ماهی و گیاهان در نظر گرفته می‌شود را نمی‌توان در زیر مجموعه تغییر کاربری قرار داد.
با استناد به تبصره ۱ در ماده ۲ رای احداث ساختمان بر زمین‌های کشاورزی یک استثنا وجود دارد. شخص می‌تواند در اراضی کشاورزی خود تا متراژ ۵۰۰ متر ساختمان مسکونی ساخته و هیچ مشکلی ندارد به شرطی که مجوز لازم را از کمیسیون دریافت کند.
مبلغی تعیین شده برای عوارض تغییر کاربری، ۸۰ درصد کل ارزش زمین است نه قسمتی که بر روی آن ساخت و ساز انجام می‌دهند. البته تعیین عوارض توسط نمایندگان کمیسیون انجام می‌شود.
کلام آخر
با مطالعه مطالب فوق متوجه می‌شوید قوانین تغییر کاربری زیر ۵۰۰ متر ابهامات زیادی داشته و ممکن است برای شما مشکلات زیادی در پی داشته باشد. بنابراین توصیه می‌کنیم قبل از احداث هرگونه ساختمانی با وکیل تغییر کاربری در تماس بوده و از او بخواهید تا اقدامات لازم را برای دریافت مجوز تغییر کاربری زیر 500 متر را انجام دهد. چون استنباط‌های گوناگونی در مورد قانون اراضی وجود دارد. وکیل می‌تواند با نمایندگان کمیسیون در تماس بوده و به صورت قانونی مجوز لازم جهت ساخت ساختمان را دریافت کند. از شما به خاطر همراهی گرمتان برای مطالعه این مقاله در سایت وکلای مشهد نهایت تشکر و قدردانی را داریم. لطفاً نظرات و سوالات خود را در مورد تغییر کاربری اراضی را از ما بپرسید، در اسرع وقت پاسخگو خواهیم بود.
