در موضوعات مربوط به املاک و مستغلات، گاهی مالکان با شرایطی روبرو می‌شوند که نیاز به تخلیه سریع ملک خود دارند. این موقعیت میتواند ناشی از عوامل مختلفی چون عدم پرداخت اجاره‌بها، تخلف از شروط قرارداد، یا نیاز فوری مالک به استفاده شخصی از ملک باشد. در چنین شرایطی، آگاهی از سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه برای مالکان بسیار کمک کننده است. در این مقاله، قصد داریم به طور جامع و دقیق به بررسی سریعترین راه‌های قانونی برای اخذ حکم تخلیه بپردازیم.
⭐برای دسترسی به آدرس و شماره تماس بهترین وکیل ملکی در مشهد کلیک کنید!
منظور از حکم تخلیه چیست؟
قبل از آشنایی با سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه، لازم است ابتدا با مفهوم حکم تخلیه آشنا شوید. قراردادهای اجاره املاک، چه مسکونی و چه تجاری، از جمله رایج‌ترین انواع توافق‌نامه‌هایی هستند که در جامعه ما منعقد می‌شوند. این قراردادها به طور روزمره بین افراد مختلف که در نقش‌های موجر و مستأجر قرار می‌گیرند، تنظیم و امضا می‌شوند. این نوع قراردادها اهمیت زیادی در تنظیم روابط مالی و حقوقی بین طرفین دارند.
در چارچوب این قراردادها، مستأجر متعهد می‌شود که مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر پرداخت کند. نحوه و زمان‌بندی این پرداخت معمولاً در متن قرارداد به صورت دقیق مشخص می‌شود و این بخش از قرارداد یکی از مهم‌ترین تعهدات مستأجر را تشکیل می‌دهد.
علاوه بر تعهد پرداخت اجاره‌بها، هر یک از طرفین قرارداد – یعنی موجر و مستأجر – دارای مجموعه‌ای از تعهدات متقابل نسبت به یکدیگر هستند. این تعهدات میتواند شامل مواردی مانند نگهداری مناسب از ملک، پرداخت به موقع هزینه‌های جانبی، رعایت قوانین ساختمان و محله و بسیاری موارد دیگر باشد.
هر دو طرف موظف هستند که این تعهدات را به طور کامل رعایت کنند. قانون‌گذار با درک اهمیت این قراردادها و احتمال بروز اختلاف بین طرفین، راهکارهایی را برای مواجهه با شرایطی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کند در نظر گرفته است. یکی از مهم‌ترین این راهکارها، حکم تخلیه است.
حکم تخلیه به طور خاص برای مواردی طراحی شده است که مستأجر از انجام تعهدات خود سر باز می‌زند. این حکم به عنوان یک ابزار قانونی به موجر این امکان را می‌دهد که در صورت عدم پایبندی مستأجر به شرایط قرارداد، اقدامات لازم را برای بازپس‌گیری ملک خود انجام دهد. در واقع، حکم تخلیه نوعی ضمانت اجرایی برای قراردادهای اجاره محسوب می‌شود. این حکم اطمینان حاصل می‌کند که حقوق موجر در شرایطی که مستأجر به تعهدات خود عمل نمی‌کند، حفظ شود.
همچنین، این حکم به عنوان یک اهرم فشار قانونی عمل می‌کند تا از سوءاستفاده احتمالی مستأجران از شرایط قرارداد جلوگیری کند. استفاده از حکم تخلیه معمولاً زمانی مطرح می‌شود که سایر راه‌های حل اختلاف بین موجر و مستأجر به نتیجه نرسیده باشد. این حکم به موجر اجازه می‌دهد تا از طریق مراجع قانونی، ملک خود را از تصرف مستأجری که به تعهدات قراردادی خود پایبند نبوده، خارج کند.
چه زمانی می توانیم حکم تخلیه را بگیریم؟
اینکه چه زمانی می‌توان حکم تخلیه را گرفت از اهمیت بالایی برخوردار است و دانستن آن برای مالکان ضروری می‌باشد. حکم تخلیه یک راهکار قانونی است که تحت شرایط خاصی میتواند مورد استفاده قرار گیرد.
یکی از موقعیت‌هایی که امکان درخواست حکم تخلیه را فراهم می‌کند، زمانی است که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده، اما مستأجر همچنان از تخلیه ملک خودداری می‌کند. در این حالت، مالک حق دارد برای بازپس‌گیری ملک خود اقدام کند.
مورد دیگری که میتواند منجر به صدور حکم تخلیه شود، عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر به مدت سه ماه متوالی است. این تأخیر در پرداخت، نقض آشکار قرارداد محسوب می‌شود و به مالک حق می‌دهد تا برای تخلیه ملک اقدام نماید.
همچنین، اگر مستأجر از ملک مورد اجاره برای فعالیت‌های غیرقانونی یا غیراخلاقی استفاده کند، میتواند دلیل موجهی برای درخواست حکم تخلیه باشد. این موضوع نه تنها نقض قرارداد است، بلکه عواقب قانونی دیگری نیز به همراه خواهد داشت.
علاوه بر این، اگر مستأجر بدون اجازه مالک، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا به هر نحوی آن را منتقل کند، این اقدام نیز زمینه‌ساز صدور حکم تخلیه می‌شود زیرا این عمل نقض صریح حقوق مالک و شرایط قرارداد اجاره است.
در صورت وقوع هر یک از شرایط فوق، مالک میتواند از طریق سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه و مراجع قانونی برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند. البته باید توجه داشت که نوع قرارداد اجاره – رسمی یا غیررسمی – در روند دریافت حکم تخلیه تأثیرگذار است.
برای قراردادهای رسمی که معمولاً در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند، مالک میتواند به عنوان سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه، به اداره ثبت اسناد مراجعه کند. پس از دریافت حکم، مالک باید برای صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد در آن تنظیم شده است، مراجعه نماید.
این فرآیند برای قراردادهای رسمی نسبتاً ساده‌تر و سریع‌تر است، زیرا این نوع قراردادها از اعتبار قانونی بیشتری برخوردارند و روند رسیدگی به آن‌ها تسهیل شده است. در مقابل، برای قراردادهای غیررسمی، ممکن است فرآیند پیچیده‌تر و زمان‌برتر باشد و نیاز به طی مراحل قضایی بیشتری داشته باشد.
سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟
برای سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه دو روش اصلی وجود دارد که هر کدام مراحل و ویژگی‌های خاص خود را دارند.
روش اول، مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک است. این روش مستلزم داشتن یک قرارداد رسمی می‌باشد. در صورتی که مالک دارای چنین قراردادی باشد، میتواند به این سازمان مراجعه کند. فرآیند رسیدگی در این روش نسبتاً سریع است و معمولاً در مدت 48 ساعت انجام می‌شود. پس از طی مراحل قانونی، نامه‌ای مبنی بر تخلیه ملک به مستأجر ابلاغ می‌گردد. نکته قابل توجه این است که پس از ابلاغ این نامه، مستأجر حداکثر سه روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.
روش دوم، مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه است. در این روش، مالک باید تمامی مدارک و اسناد مربوطه را به همراه دادخواست دریافت حکم تخلیه به مرجع قضایی ارائه دهد. پس از بررسی‌های لازم و در صورتی که دادخواست واجد شرایط قانونی باشد، حکم تخلیه صادر می‌شود. این حکم در مدت 24 ساعت به مستأجر ابلاغ می‌گردد. مشابه روش قبلی، در این حالت نیز به مستأجر سه روز مهلت داده می‌شود تا ملک را تخلیه نماید.
هر دو روش فوق به عنوان سریعترین راه‌های قانونی برای دریافت حکم تخلیه شناخته می‌شوند. انتخاب بین این دو روش معمولاً بستگی به نوع قرارداد (رسمی یا غیررسمی) و شرایط خاص هر مورد دارد. این روش‌ها به عنوان آخرین راه‌حل برای حل اختلافات بین مالک و مستأجر در نظر گرفته می‌شوند.
توصیه می‌شود قبل از اقدام به این روش‌ها، طرفین تلاش کنند تا از طریق گفتگو و توافق، مسائل را حل و فصل نمایند. اما در صورتی که راه‌حل مسالمت‌آمیزی یافت نشود، این روش‌های قانونی می‌توانند به حل مشکل کمک کنند یا نیز بهره گیری از کمک های بهترین وکیل مشهد میتواند کاربردی باشد.
تفاوت دستور تخلیه ملک و حکم تخلیه ملک چیست؟
این دو مفهوم، علی‌رغم شباهت‌هایشان، از جنبه‌های مختلفی با یکدیگر متفاوت هستند. دستور تخلیه ملک در شرایط خاصی صادر می‌شود. یکی از پیش‌نیاز‌های مهم برای صدور این دستور، وجود دو نسخه از اجاره‌نامه است. یعنی که دستور تخلیه بیشتر بر اساس توافقات ثبت شده در قرارداد اجاره صادر می‌شود. فرآیند صدور دستور تخلیه نسبتاً سریع است.
پس از درخواست مالک، این دستور معمولاً ظرف یک هفته صادر می‌شود. نکته قابل توجه این است که برای صدور دستور تخلیه، نیازی به صدور برگه اجراییه نیست که همین، فرآیند را تسریع می‌کند. پس از صدور دستور تخلیه، به مستأجر سه روز فرصت داده می‌شود تا ملک را تخلیه کند. اگر مستأجر در این مدت اقدام به تخلیه نکند، دستور تخلیه توسط مأموران قانونی به اجرا گذاشته خواهد شد.
در مقابل، حکم تخلیه ملک فرآیند متفاوتی دارد. این حکم معمولاً از طریق مراجعه به مراجع قضایی و شورای حل اختلاف صادر می‌شود. یکی از ویژگی‌های مهم حکم تخلیه این است که برای صدور آن، نیازی به برگزاری جلسات دادرسی متعدد نیست. در فرآیند صدور حکم تخلیه، معمولاً یک جلسه رسیدگی برگزار می‌شود. در این جلسه، هر دو طرف (مالک و مستأجر) فرصت دارند تا دفاعیات و استدلال‌های خود را ارائه دهند.
تفاوت دیگر بین دستور تخلیه و حکم تخلیه در نحوه اجرای آن‌هاست. دستور تخلیه بیشتر بر اساس توافقات درج شده در اجاره‌نامه صادر می‌شود و به این اسناد قانونی استناد می‌کند. از سوی دیگر، حکم تخلیه میتواند شرایط گسترده‌تری را در نظر بگیرد و صرفاً محدود به مفاد اجاره‌نامه نیست. این ویژگی به قاضی یا مرجع صادرکننده حکم اجازه می‌دهد تا شرایط خاص هر مورد را بررسی کرده و تصمیم مناسب را اتخاذ کند.
مهم ترین نکات برای گرفتن حکم تخلیه
نخستین نکته‌ای که باید به آن توجه کنید، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست حکم تخلیه است. این مرجع، شورای حل اختلاف و دادگاهی است که ملک مورد نظر در حوزه قضایی آن قرار دارد. یکی دیگر از نکات قابل توجه، حق انتخاب متقاضی بین درخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه است. این انتخاب به شرایط خاص هر مورد و ترجیح متقاضی بستگی دارد. این انعطاف‌پذیری در سیستم قضایی، امکان اتخاذ بهترین رویکرد را برای هر مورد خاص فراهم می‌کند.
شورای حل اختلاف برای رسیدگی به درخواست حکم تخلیه، شرایط ویژه‌ای را در نظر می‌گیرد. قرارداد اجاره باید عادی باشد و به امضای دو شاهد رسیده باشد. علاوه بر این، جزئیات مهمی مانند مدت زمان شروع و پایان قرارداد و مبلغ رهن و اجاره باید در قرارداد ذکر شده باشد.
برای اخذ دستور تخلیه، شروط مشخصی وجود دارد که باید رعایت شوند. این شروط عبارتند از: کتبی بودن قرارداد اجاره، ذکر مدت زمان شروع و پایان در قرارداد، ذکر مبلغ رهن و اجاره در قرارداد، وجود امضای دو شاهد علاوه بر امضای موجر و مستأجر در ذیل قرارداد و اتمام مدت قرارداد. رعایت این شروط برای اطمینان از قانونی بودن فرآیند و حفظ حقوق طرفین ضروری است.
در مورد قراردادهای رسمی، مرجع صادرکننده حکم تخلیه متفاوت است. در این موارد، دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و اداره اجرای ثبت مسئول صدور حکم هستند. این تفاوت نشان می‌دهد که نوع قرارداد (رسمی یا غیررسمی) تأثیر مستقیمی بر فرآیند قانونی دارد.
یکی از ویژگی‌های مهم درخواست دستور تخلیه این است که در صورت وجود شرایط لازم، بدون نیاز به رسیدگی در مرجع قضایی و بدون حضور طرفین صادر می‌شود. مرجع صادرکننده حکم تخلیه، وظیفه دارد دستور پرداخت مبلغ ودیعه یا پیش پرداخت را به حساب دادگستری یا حساب شخصی مستأجر صادر کند. این اقدام برای حفظ حقوق مالی مستأجر و جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی انجام می‌شود.
نکته مهم دیگر این است که حکم تخلیه در زمره دعاوی غیرمالی قرار می‌گیرد. سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه، ارائه دادخواست در دفاتر خدمات قضایی است. در صورتی که مالک یا موجر ادعایی مبنی بر عدم پرداخت اجاره معوقه یا ورود خسارت به ملک توسط مستأجر داشته باشد، امکان طرح دعوای مستقل وجود دارد. همچنین، مالک میتواند درخواست توقیف مبلغ پیش پرداخت واریز شده به حساب دادگستری را ارائه دهد. این امکان به مالک اجازه می‌دهد تا در صورت وجود خسارت یا بدهی، از حقوق مالی خود محافظت کند.
برای گرفتن حکم تخلیه چه مدارکی لازم است؟
فرآیند اخذ حکم تخلیه ملک مستلزم طی مراحلی قانونی و ارائه مدارک مشخصی است که این روند به منظور حفظ حقوق طرفین و اجرای عدالت طراحی شده است.
ابتدا، مالک ملک باید مالکیت خود را به صورت قانونی اثبات کند. این اثبات مالکیت معمولاً با ارائه سند رسمی مالکیت به دادگاه صورت می‌گیرد. سند مالکیت، مدرکی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شود و نشان‌دهنده حق قانونی مالک بر ملک مورد نظر است.
در مرحله بعد، مالک باید نشان دهد که قرارداد اجاره با مستأجر به پایان رسیده است. این موضوع میتواند به دو صورت اتفاق بیفتد: یا مدت زمان قرارداد به اتمام رسیده، یا اینکه مالک دیگر تمایلی به ادامه حضور مستأجر در ملک خود ندارد. برای اثبات این موضوع، ارائه نسخه‌ای از قرارداد اجاره به دادگاه ضروری است. این قرارداد باید شامل جزئیات کامل توافق بین مالک و مستأجر، از جمله تاریخ شروع و پایان اجاره، مبلغ اجاره‌بها و سایر شرایط باشد.
در بعضی موارد، علاوه بر اتمام مدت قرارداد، ممکن است دلایل دیگری نیز برای درخواست تخلیه وجود داشته باشد. یکی از این دلایل، عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر برای مدتی بیش از سه ماه است. در چنین شرایطی، مالک باید مدارکی دال بر عدم پرداخت اجاره‌بها ارائه دهد. این مدارک می‌توانند شامل رسیدهای بانکی، چک‌های برگشتی یا هر سند دیگری باشد که نشان دهد مستأجر در پرداخت اجاره‌بها کوتاهی کرده است.
در صورتی که مالک به دلایلی غیر از اتمام قرارداد یا عدم پرداخت اجاره‌بها خواستار تخلیه ملک باشد، باید اثبات کند که دیگر رضایت به استفاده مستأجر از ملک را ندارد. این موضوع معمولاً از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر صورت می‌گیرد.
علاوه بر موارد فوق، مالک باید تمام فیش‌های واریزی مستأجر را که نشان‌دهنده سابقه پرداخت یا عدم پرداخت اجاره‌بها هستند، به دادگاه ارائه دهد. در مواردی که مستأجر خسارتی به ملک وارد کرده باشد، مالک باید مدارک و شواهد مربوط به این خسارات را نیز به دادگاه ارائه دهد. این مدارک نیز شامل عکس‌ها، فیلم‌ها، گزارش‌های کارشناسی و برآورد هزینه تعمیرات هستند. ارائه این مدارک به مالک امکان می‌دهد تا علاوه بر درخواست تخلیه، خواستار جبران خسارات وارده نیز بشود.
تمامی این مدارک باید به همراه دادخواست حکم تخلیه به دادگاه صالح ارائه شوند. دادگاه پس از دریافت این مدارک، آن‌ها را بررسی کرده و در صورت کامل و قانع‌کننده بودن، روند رسیدگی به درخواست تخلیه را آغاز می‌کند.
مراحل گرفتن حکم تخلیه
در فرآیند اخذ حکم تخلیه، مراحل متعددی وجود دارد که مالک ملک باید آن‌ها را با دقت طی کند. گام نخست در این مسیر، مراجعه مالک به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. این دفاتر به عنوان واسطه‌ای بین شهروندان و سیستم قضایی عمل می‌کنند. در این مرحله، مالک باید درخواست رسمی خود مبنی بر تخلیه ملک را ثبت کند. این درخواست به شورای حل اختلاف ارسال می‌شود، زیرا این نهاد معمولاً اولین مرجع رسیدگی به چنین مواردی است.
پس از ثبت درخواست، نوبت به بررسی آن توسط مقامات قضایی می‌رسد. در این مرحله، تمامی مدارک، شواهد و قرائن ارائه شده توسط مالک مورد ارزیابی دقیق قرار می‌گیرد. دادگاه پس از بررسی‌های لازم، تاریخی را برای رسیدگی به پرونده تعیین می‌کند. این تاریخ به اصطلاح «تعیین وقت» نامیده می‌شود. در جلسه رسیدگی، دادگاه پس از شنیدن اظهارات طرفین و بررسی مجدد مدارک، تصمیم نهایی خود را اتخاذ کرده و حکم تخلیه را صادر می‌کند.
اما صدور حکم به معنای پایان فرآیند نیست. قانون برای حفظ حقوق طرفین، مهلتی ۲۰ روزه را برای درخواست تجدیدنظر در نظر گرفته است. در این مدت، طرفی که با حکم صادره موافق نیست، میتواند درخواست بررسی مجدد پرونده را ارائه دهد.
پس از سپری شدن این دوره ۲۰ روزه، در صورتی که درخواست تجدیدنظری ارائه نشده باشد یا درخواست تجدیدنظر رد شده باشد، حکم «قطعیت» می‌یابد. به عبارت دیگر، حکم به مرحله‌ای می‌رسد که دیگر قابل تغییر نیست. در این مرحله، دادگاه اقدام به صدور «اجرائیه» می‌کند. اجرائیه سندی است که به نیروهای اجرایی اجازه می‌دهد حکم دادگاه را به مرحله اجرا درآورند.
اما حتی پس از صدور اجرائیه نیز، قانون یک مهلت ۱۰ روزه دیگر برای اعتراض در نظر گرفته است. این مهلت آخرین فرصت برای طرفین است تا در صورت وجود هرگونه ایراد یا اشکال در روند صدور حکم، آن را مطرح کنند.
در نهایت، پس از طی تمامی این مراحل و در صورت عدم وجود اعتراض موثر، نوبت به اجرای حکم می‌رسد. این مرحله با همکاری نیروهای انتظامی انجام می‌شود. ماموران نیروی انتظامی وظیفه دارند با حضور در محل، حکم دادگاه را اجرا کرده و ملک را تخلیه کنند.
گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد ؟
این نوع حکم، همان‌طور که از نامش پیداست، قرار است با سرعت بیشتری نسبت به روند معمول صادر و اجرا شود. اما سؤالی که مطرح می‌شود این است که دقیقاً چه مدت زمانی برای صدور و اجرای این حکم لازم است؟ برای پاسخ به این پرسش، باید به قانون روابط مستأجر و موجر مصوب سال ۱۳۷۶ مراجعه کنیم.
این قانون که یکی از مهم‌ترین منابع حقوقی در زمینه روابط استیجاری است، در ماده ۳ خود به این موضوع پرداخته است. طبق این ماده، زمانی که موجر درخواست تخلیه فوری ملک مورد اجاره را مطرح می‌کند، دستگاه قضایی موظف است ظرف مدت یک هفته از زمان دریافت این درخواست، اقدامات لازم برای تخلیه ملک را انجام دهد.
اما نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که مدت زمان یک هفته‌ای مذکور در قانون، تنها بخشی از کل فرآیند است. قبل از اینکه درخواست به مرجع قضایی برسد، مراحل دیگری نیز وجود دارد که زمان‌بر هستند. به عنوان مثال، ابتدا باید دادخواست توسط موجر تنظیم و به دفاتر خدمات قضایی ارائه شود. این دفاتر که به عنوان واسطه بین مردم و سیستم قضایی عمل می‌کنند، پس از دریافت دادخواست، آن را بررسی کرده و سپس به شورای حل اختلاف ارسال می‌کنند.
فرآیند ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی و ارسال آن به شعبه مربوطه در شورای حل اختلاف، خود میتواند تا یک هفته طول بکشد. این زمان برای بررسی اولیه مدارک، ثبت در سیستم و ارجاع به شعبه مناسب صرف می‌شود. بنابراین، اگر بخواهیم یک برآورد کلی از زمان لازم برای صدور و اجرای حکم تخلیه فوری داشته باشیم، باید حداقل دو هفته را در نظر بگیریم. هفته اول صرف ثبت و ارجاع دادخواست می‌شود و هفته دوم طبق قانون برای رسیدگی و صدور حکم توسط مرجع قضایی اختصاص می‌یابد.
البته باید توجه داشت که این زمان‌بندی در شرایط ایده‌آل و بدون وجود مشکلات یا پیچیدگی‌های خاص در پرونده است. در عمل، ممکن است عواملی مانند حجم کاری دفاتر خدمات قضایی، تراکم پرونده‌ها در شوراهای حل اختلاف، یا نیاز به بررسی‌های بیشتر، این زمان را افزایش دهند. بنابراین اگرچه عنوان “حکم تخلیه فوری” نشان از سرعت عمل دارد، اما باید توجه داشت که این فرآیند نیز تابع قوانین و مقررات خاصی است و نمی‌تواند بدون طی مراحل قانونی انجام شود.
کلام آخر
در این مقاله با سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه آشنا شدید. گرفتن حکم تخلیه نیازمند دقت، صبر و آگاهی کافی از قوانین و مقررات مربوطه است. مالکان باید به خاطر داشته باشند که سرعت در این فرآیند نباید به قیمت نادیده گرفتن حقوق قانونی مستأجران یا زیر پا گذاشتن اصول اخلاقی تمام شود. گاهی اوقات، مذاکره و توافق دوستانه با مستأجر میتواند سریعترین راه برای حل مشکل باشد. از شما خواننده گرامی که وقت خود را صرف مطالعه این مقاله در سایت وکلای مشهد کردید، نهایت تشکر را داریم. لطفاً دیدگاه‌ها، پیشنهادات و انتقادات خود را در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.
